全期間固定金利の住宅ローン【フラット35】とは？
2023.09.21
#お金のハナシ
フラット35は、職業や勤続年数などに制限が少なく、より幅広い人が利用できる住宅ローンです。
注文住宅を検討する際に耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
今回は働き方が多様化する現代に合わせて登場した、フラット35のメリットとデメリットをご紹介します。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンの名称です。
民間では扱いにくい固定金利の住宅ローンを官民協働で提供しようと、2003年からスタートしました。
フラット35を借り入れるときの窓口は民間金融機関ですが、貸し出したローン（債権）を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売する仕組みになっています。
これにより、民間金融機関は金利変動のリスクなどを負わずに固定金利の住宅ローンを扱うことができます。
また、住宅金融支援機構は国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人のため、公的な機関の信用力もあります。
フラット35の特徴
・返済期間は最長35年
最短は15年です。ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年となります。
また、20年以下を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできません。
・融資限度額は8000万円
100万円以上で限度額以内であれば、建設費または購入価額まで融資を受けられます。
この中には一般的に「諸費用」といわれている登記費用や、仲介手数料まで含めることが可能です。
・保証人が不要
住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、フラット35では不要です。
さらに、保証会社へ保証料を払う必要もありません。
・団体信用生命保険に加入できなくてもローンが利用できる
フラット35は、健康上の理由から団体信用生命保険（団信）への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。
団信とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際にローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。
借入時に審査があり、健康状態に問題があった場合は加入できないことがあります。
一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が多いですが、フラット35は原則加入することになっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができます。
保険料分の金利が低くなるのでお得に感じられますが、団信に加入しない場合、万が一の際は遺族が返済しなければならなくなる場合もあるので注意が必要です。
フラット35の利用条件
契約者に関する条件
１．申し込み時の年齢が満70歳未満であること
「親子リレー返済」を利用する場合は、満70歳以上でも申し込むことができます。
２．日本国籍を有していること
原則日本国籍を有していることが条件です。外国籍の方でも、「永住者」または「特別永住者」の資格があれば利用可能です。
３．返済負担率が基準値以下であること
全ての借入を含めた年間の合計返済額が、額面年収入400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下でなければなりません。
４．申込本人またはその親族が居住する住宅に限られる
フラット35は、申込本人またはその親族の方が居住する住宅を購入するための資金、あるいは、新築するための建設資金としてのみ借りることができます。
住宅に関する条件
１．住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であること
第三者である建築士資格を持つ専門家が、利用者の住宅が技術基準に適合しているか、検査を行います。
より高い基準を満たした住宅の購入をする場合は、一定期間金利引き下げが受けられる「フラット35S」という制度を利用することもできます。
２．床面積が一戸建てで70平方メートル以上であること
なお、敷地面積の要件はありません。
フラット35のメリット
・返済期間中は金利が変わらない
フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンです。そのため、借入金利が完済まで固定されます。
毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられます。
・繰り上げ返済手数料がかからない
資金に余裕ができて、前倒しで返済する場合でも手数料が発生しません。
フラット35のデメリット
・変動金利型と比較すると金利が高め
金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性があるものの、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。
・借入額が住宅価格の9割を超えると金利が高くなる
フラット35では、建設費または購入価額まで融資を受けることが可能です。ただし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がります。
借入額が住宅価格の9割を超える場合は、あらかじめ少し金利が高くなることを想定した返済計画を立てましょう。
転職をして間もない方、フリーで働かれている方、自営業をされている方など銀行のローン審査が心配な方にも利用しやすいフラット35ですが、メリットばかりではなくデメリットもあります。
注文住宅を購入する際には、ご自身やご家族のライフプランをよく考慮し、様々なケースを想定して複数のシミュレーションをすることも大切です。
住宅ローンのことで困ったことがあれば、ぜひエルクホームズにご相談ください。
ファイナンシャルプランナーも交えた分かりやすいご説明で、安心してローン計画を立てていただけます。
