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「つなぎ融資」とは、どんな仕組み?流れや利用時の注意点、諸費用についても解説

2022.03.31

注文住宅の購入を検討していると、一度は「つなぎ融資」という言葉を耳にするのではないでしょうか。なかなか聞き馴染みのない言葉かもしれませんが、注文住宅を建てる人は基本的な仕組みをしっかり押さえておかないと、実際の取引で後悔する場面も出てくるかもしれません。

 

そこでこの記事では、つなぎ融資の基本的な仕組みについて、利用する際の流れや利用時の注意点など、重要なポイントに焦点を当てて分かりやすく解説しています。注文住宅の購入を検討している方は、後悔のない納得のいく取引にするためにも、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

つなぎ融資の仕組み 

つなぎ融資とは、注文住宅(建物)の完成前に発生する費用を支払うために利用する融資のことです。一般的な住宅ローンは通常、購入した不動産を担保にして借り入れを行います。そのため、すでに建物が完成している分譲マンションや建売住宅を購入する際は、多くの場合、住宅ローンを利用すれば購入資金を賄うことができるでしょう。

 

一方、注文住宅を購入する場合には、土地購入から住宅の建物が完成するまでの間に、着工金や上棟金、土地取得資金、契約金などのさまざまな費用が発生します。しかしこの場合、建物自体が未完成で担保に入れることができないため、住宅ローンの借り入れはまだできません。こうした費用を賄えるだけの自己資金が手元にあれば問題ありませんが、もし手元にない場合は、何とかして費用を捻出する必要があります。そんな時に役に立つのが、このつなぎ融資というローンです。

 

つなぎ融資で借り入れた資金は住宅ローンで完済する仕組みなので、元本の返済は必要ありません。利息分のみを支払うことになります。

 

つなぎ融資が必要なケースとは? 

 

では実際に、どのような費用に対してつなぎ融資が必要になるのか、具体的な数字を用いて説明していきましょう。

 

土地付き注文住宅5,000万円(建物の価格3,000万円)を購入したケースについて見てみましょう。必要となるのは、以下の費用です。

 

  1. 土地取得資金2,000万円
  2. 契約金150万円(※注文住宅の価格の5%で算出)
  3. 着工金900万円(※注文住宅の価格の30%で算出)
  4. 上棟金:900万円(※注文住宅の価格の30%で算出)
  5. 最終金(残金):1,050万円(建物の価格-契約金+着工金+上棟金)

 

今回のケースでは、住宅ローンの借入金額を5,000万円と仮定します。上記の1~4の合計3,950万円については、建物の完成前のため、住宅ローンが実行される前に支払わなければなりません。そこで、まずはつなぎ融資で3,950万円を借り入れします。そして、注文住宅が完成した後に、改めて残金の1,050万円と、つなぎ融資で借り入れた3,950万円の合計である5,000万円を住宅ローンで借り入れし、住宅ローンの支払いとしてつなぎ融資で借り入れた金額を精算する流れになります。

つなぎ融資を利用するメリット

つなぎ融資を利用する最大のメリットは、先ほど紹介した費用を自己資金で準備する必要がないことです。また注文住宅に限らず、家を建てたり購入したりする際には、税金やローン関連でさまざまな諸費用が発生します。一般的に、新築物件の場合は物件価格の5~10%ほどの諸費用がかかると言われています。

 

仮に4,000万円の物件を購入する場合には、200~400万円ほどの諸費用が発生する計算です。数百万円の費用というのは決して小さい金額ではなく、これだけの資金を準備することが難しいという人も少なくないでしょう。

 

諸費用も必要になるため、すべてを自己資金で賄うのは大変です。しかしつなぎ融資を利用すれば、手元にまとまったお金がなくても注文住宅などを建てることが可能になります。

 

つなぎ融資を利用するデメリット

一方で、つなぎ融資の利用にはデメリットもあります。それは、住宅ローンよりも金利が高いことです。つなぎ融資は無担保で契約できるローンであるため、通常の住宅ローンよりも貸し倒れのリスクがある分、金利が高く設定されています。例えば、通常の住宅ローンの変動金利が0.4~0.7%くらいだとすると、つなぎ融資の金利は2.5~3.5%ぐらいまで上がります。つなぎ融資が一括返済される住宅ローン実行時までの期間が長ければ長いほど、利息の負担は大きくなるでしょう。

 

つなぎ融資では元本の支払いは必要なく、返済するのは借入金額に応じた利息分のみです。そのため、月々の返済負担をなるべく軽減したいのであれば、できるだけ金利の安い金融機関を選ぶとよいでしょう。

つなぎ融資にかかる諸費用

 

つなぎ融資を利用する場合は通常の住宅ローンと同様に、融資の契約時に手数料などの諸費用を負担しなければなりません。一般的な手数料の相場は8万~10万円ほどですが、金融機関によっては無料としているところもあります。

 

また、つなぎ融資を借り入れる際は金銭消費貸借契約の締結が必要となり、契約書には税金として印紙代が発生します。印紙代は契約書に記載されている金額に応じて異なり、例えば借入金額が1,000万円超5,000万円以内の場合、かかる印紙代は2万円です。

 

さらにつなぎ融資を利用する場合でも、団体信用生命保険(団信)へ加入するケースもあります。返済までの期間が短いつなぎ融資では、団信への加入を考える人は少ないかもしれませんが、万が一の事態が起こらないとも限りません。そこで、団信よりも金利が安い、つなぎ融資のための短期団信という保険があります。住宅購入者のための保証で保険料は数万円程度ですが、金融機関が負担してくれる場合もありますので、確認してみるとよいでしょう。

 

つなぎ融資を利用する際の3つの注意点

つなぎ融資は短期間のローンであり、通常の住宅ローンとは性質が異なります。そこでここでは、つなぎ融資ならではの注意すべき点を3つのポイントに絞って紹介します。事前にしっかり注意点を押さえて、実際につなぎ融資を利用する際に失敗しないようにしましょう。

 

借入金額や融資回数に制限がある

まずは、借入金額や融資回数に制限があることです。金融機関によって異なりますが、一般的につなぎ融資の回数は「最大3回」「最大6回まで」というような制限が設けられており、多くの場合は土地代・着工金・中間金の合計3回とされています。

 

また、借入金額についても「住宅ローン額の30~40%まで」「住宅ローンの借入金額と同額」というような制限があります。少しでも金利の負担を抑えるために分割して融資を受けたい場合や、より多くの資金を借り入れたいという場合には、注意が必要です。つなぎ融資を利用する際は、金融機関の定める制限が希望条件を満たしているのか、事前にしっかり確認するようにしましょう。

 

住宅ローンの審査が通らないとつなぎ融資は利用できない

次につなぎ融資の大前提として、住宅ローンの審査が通っていないと利用できないということです。一般的に、つなぎ融資は住宅ローンの融資を受ける際に借入金額を一括返済するため、住宅ローンの審査と同時に申し込みを行います。そのため住宅ローンの審査に通過しなければ、つなぎ融資も利用することができません。

 

また住宅ローンとつなぎ融資は、同じ金融機関で申し込む必要があります。住宅ローンの条件がいい金融機関と、つなぎ融資の金利が安い金融機関でそれぞれ申し込みをしようと思っても、そのような使い分けはできませんので注意が必要です。

 

つなぎ融資を扱っている金融機関が少ない

最後に、つなぎ融資を扱っている金融機関がそもそも少ないということです。これまでに説明してきたように、つなぎ融資と住宅ローンは同時に同じ金融機関に申し込む必要があります。しかし、つなぎ融資は通常の住宅ローンとは性質が異なり、金融機関でも取り扱っているところはあまり多くありません。また、借入金額も少ないところが多いので、希望している金額を借り入れできないこともあります。選択肢が少ないため、比較検討して選ぶことが難しいという点は頭に入れておきましょう。

 

エルクホームズで注文住宅を建てるなら、つなぎ融資は不要!

土地付き注文住宅を購入した場合、土地取得資金や着工金、上棟金の費用についてはつなぎ融資を組むことが一般的です。しかしエルクホームズで注文住宅を建てる場合、建物についての費用は住宅ローン実行時の支払いでOK。(契約金を除く)着工金や上棟金は一切必要なく、つなぎ融資を組む必要はありません。

 

つなぎ融資を組むと住宅ローンと合わせて諸費用がかかるため、エルクホームズで注文住宅を建てれば、その分の費用を抑えることができます。少しでも費用を抑えて注文住宅を建てたいなら、まずはエルクホームズに相談してみてはいかがでしょうか。

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